Publicaties

Hoe is de handel geëvolueerd sinds 1950?
Atrium.Brussels, het Gewestelijk Agentschap voor Handel, de ULB-IGEAT en perspective.brussels hebben zeventig jaar gegevens samengebracht om een gezamenlijke analyse te maken van de evolutie van de handel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Een vergelijkende analyse van 1950 tot 2017 brengt bepaalde fenomenen beter in kaart en legt enkele paradoxen bloot op het vlak van handel drijven in Brussel.

Het project is een gezamenlijk initiatief van Atrium.brussels, de ULB-IGEAT en perspective.brussels. Het verzoent de commerciële visie van de sector en territoriale ontwikkeling om een coherente strategie op gewestelijk niveau voor te stellen.

Meer info (News 14/10/2017)

Dit nummer focust op de Noordwijk. Daarnaast wordt de situatie op de hele Brusselse kantorenmarkt uiteengezet.

Focus op de Noordwijk

De Noordwijk is de wijk van de 'grootgebruikers'. Het gros van de kantooroppervlakte in de Noordwijk is geconcentreerd in amper 47 gebouwen met meestal maar één gebruiker (35 gebouwen). De belangrijkste gebruikers zijn de openbare besturen, de financiële sector en de hoofdzetels van grote ondernemingen. De twintig grootste kantoorgebruikers in de wijk vertegenwoordigen 80,5% van de gebruikte oppervlakte.

Leegstand en verloop in Brussel

De gecommercialiseerde leegstand in de Noordwijk is vrij laag (5,2%). Voor het vierde jaar op rij is de leegstand weinig veranderd.

Be Brusselse beschikbare kantoorruimte schommelde in 2015 rond de 70.000 m². Die stagnatie is net als de voorbije jaren toe te schrijven aan de economische conjunctuur. De leegstand blijft op hetzelfde niveau omdat een aantal kantoorgebouwen werden verbouwd tot woningen of een andere functie kregen.

In 2014 bleven de indicatoren van de Brusselse vastgoedmarkt stabiel. De leegstand in Brussel blijft steken op 8,2% en de mediane huurprijs blijft € 150 per m² op jaarbasis. Met een lichte stijging van vraag en een aanbod dat constant blijft, zal de situatie waarschijnlijk niet veranderen in 2015.

In de Leopoldswijk werd een leegstand van 12% van de beschikbare kantoorruimte vastgesteld (zie Overzicht van de kantoorruimte nr. 31). We maakten een gelijkaardige analyse voor de Vijfhoek. De leegstand bleek er 4,2% te bedragen, het laagste percentage in het hele Gewest dankzij de onmiskenbare aantrekkingskracht van deze wijk.

Dit nummer zoomt voor de derde keer in op de kantorenmarkt in het Gewest en in de Rand rond Brussel.
In 2009 en 2010 lag het gecommercialiseerde leegstandscijfer er ruim boven de 30%. In 2013 zijn de cijfers nog even onrustwekkend.

De leegstand neemt eindelijk af in de perifere wijken, wat een zekere autoregulering van de markt bevestigt.

Maar zowel in Brussel als in de Rand is vooral de blijvende leegstand zorgwekkend (kantoren die al meer dan drie jaar ononderbroken te koop of te huur staan). Het overaanbod is structureel, zowel in de stad als in het hinterland.

Deze uitgave maakt een diepgaande analyse van de industrieterreinen gekruist met de verontreiniging van de ondergrond in kwestie.

Blokkeert of belemmert de verontreiniging van bedrijventerreinen het hergebruik ervan? Vier administraties hebben de handen in elkaar geslagen om deze vraag te beantwoorden. De indicatoren in dit overzicht zijn bemoedigend.

De administraties die geconfronteerd worden met dit probleem (citydev.brussels en de Haven van Brussel) maken ook de balans op van tien jaar wetgeving inzake verontreinigde bodems. De wetgeving lijkt de economische herontwikkeling niet af te remmen, maar ze blijft complex en de procedure voor de sanering van terreinen zou vereenvoudigd moeten worden.

De conversie van kantoren neemt verder toe, de kantorenmarkt blijft evolueren.

De cijfers wijzen op een verder evoluerend aantal beschikbare kantoren:

• Er wordt almaar meer kantoorruimte omgevormd naar andere functies (137.000 m² in 2013, voornamelijk woningen, maar ook scholen).
• Bestaande gebouwen worden aan gelijke tred gerenoveerd als voordien (232.000 m²).
• Er bijna geen nieuwe kantoorgebouwen bij. Het enige omvangrijke project (30.000 m²) dat in 2013 vergund werd, was de heropbouw en uitbreiding van een kantoorgebouw op de hoek van de Belliardstraat en de Trierstraat in het hart van de Europese wijk.

De vijf voorbije jaren hebben geleid tot een daling van de kantoorruimte met 227.000 m² (op een totaal van 13 miljoen m²). Vergunningen voor kantoren worden vervangen worden door vergunning voor woningen, zelfs in de centrale stadswijken.

Dit nummer maakt de balans op van alle kantoorvergunningen die werden afgeleverd in de loop van 2012. Het thema wordt benaderd vanuit verschillende gezichtspunten, zoals de grootte van de werken (het aantal m², de toename of vermindering van de kantooroppervlakte), hun aard (renovatie, bouw), hun locatie enz. De omvorming van kantoren naar andere gebruiksbestemmingen komt ook aan bod, met bijzondere aandacht voor kwaliteit van de conversie naar woningen.

Sommige cijfers worden ook onderzocht in het licht van de ouderdom van de gebouwen, terwijl andere gegevens getoetst worden aan die van de voorgaande jaren (gebaseerd op de zestien jaar Overzicht). Dit plaatst de cijfers in een breder perspectief.

Tot slot worden de vergunningen bekeken in het licht van het Gewestelijk Bestemmingsplan (Kaart van de Saldi van de Toegestane Kantooroppervlakte KSTK).

Deze studie analyseert de dalende tendens van de kantoorleegstand, die al drie jaar aanhoudt. Maar ze bekijkt ook de omvang van de blijvende structurele leegstand. Meer dan de helft van de leegstaande kantoren staat immers al minstens drie jaar op de markt. De gewestadministratie nam ook de Leopoldswijk onder de loep, want de hoge leegstand in deze wijk hangt niet samen met de ouderdom van de betrokken gebouwen.