Bureaux

Description

La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.

L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.

L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.

Stock

Le stock de bureaux bruxellois

Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région.

Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire, rénover ou convertir les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.

À partir de ces données et de visites de terrain, Perspective vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.

Vacance

La vacance de bureaux à Bruxelles

L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par Perspective et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.

Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux

L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.

Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.

Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale selon les principes d’une ville polycentrique.

Conversion

Zoom sur la conversion des bureaux

Le Gouvernement a demandé en 2021 à Perspective, en associant le bouwmeester maitre architecte et urban.brussels, de lister et d’analyser les contraintes et les leviers qui sont à la disposition des promoteurs publics et privés afin de mettre en œuvre des conversions de bureaux qui répondent aux besoins de la population bruxelloise.

La conversion de bureaux vers d’autres fonctions n’est pas un phénomène neuf. Elle permet de contribuer pour une part significative à la création de nouveaux logements en Région bruxelloise. Ce phénomène s’observe tant dans les quartiers décentralisés où le bureau est en perte de vitesse que, dans une moindre mesure, dans les quartiers administratifs.

Néanmoins, l’insuffisance de la conversion des bureaux en logements abordables s’explique en particulier par le coût des conversions ainsi que la configuration des immeubles, qui ne permettent que rarement la mise sur le marché de logements à des prix bas.

Les constats et des pistes de recommandations issus de l'expertise interne et de workshops organisés sur différentes thématiques se retrouvent dans l'ABOUT 8 !

Analyse croisée

L’analyse croisée des fonctions urbaines

La question des superficies autorisées pour les bureaux est également traitée par l’Observatoire des fonctions urbaines. L’évolution des permis d’urbanisme autorisés y est détaillée par fonction (logement, équipement, commerce, hôtel, activité productive ou bureau), et de manière croisée mettant ainsi en évidence les interactions entre fonctions. Ces autorisations sont aussi analysées par zones du Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS). En savoir plus sur la deuxième édition de l’Observatoire des fonctions urbaines.

Analyses thématiques

Des analyses thématiques

Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.

En janvier 2020, Perspective a consacré le premier numéro de sa série ABOUT.brussels sur les espaces de coworking et les dynamiques autour de ce marché en Région bruxelloise. Ou encore, en 2024, sur la question de la conversion des bureaux vers de nouveaux logements.

Par ailleurs, en 2011 et 2013, deux numéros spéciaux en matière d’immobilier de bureaux à Bruxelles ont été réalisés :

• Bruxelles, ses bureaux, ses employés ;
• Bureaux du passé, habitants du présent.

En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.